在降温政策持续传导下，房地产市场整体遇冷，投资、销售及房价数据下滑，房企流动性承压，土地市场降温，地方财政受冲击，行业进入阵痛期但风险可控，未来将回归传统制造业本质并注重因城施策。
原本的“金九”销售旺季今年格外冷清，市场降温信号被房地产链条各环节感知，投资、销售及房价数据整体下滑。克而瑞数据显示，8月百强房企销售面积、销售金额分别同比降26%、20%，降幅较7月扩大；7 - 8月全国商品房销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%，东部地区增速回落13个百分点。重点50城市二手房成交量连续多月环比下降，九成以上城市二手房成交量同环比均下降，上海、杭州等重点城市同环比降幅较大，价格下跌城市数量增多，如深圳二手房房价连续4个月下跌，徐州、银川、金华等城市也出现下跌。
从具体区域和中介情况来看，北京海淀区五道口链家中介表示，上半年门店成交量每月十几到二十多套，现在不到上半年的十分之一；北京东四环外四惠区域中介成交频率从一个月两三单变为两个月一单；深圳福田区中介称客户只看笋盘，某小区相似户型3月成交价460多万，最近成交价335万。部分不急于出手的二手房业主撤下房源，一些开发商放缓拿地和开发进度，土拍出现流拍。
房企融资与回款双重承压
融资端：从“三道红线”到“房地产贷款集中度管理制度”，房企融资端持续承压。今年前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%，其中8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
销售回款端：销售回款速度减慢，央行数据显示8月份居民中长期贷款同比降低23.55%，连续4个月同比下降；新增房贷占金融机构新增贷款比重连续三季度下滑，2021年上半年主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比降19.1%，二季度新增房地产贷款7500亿元，占新增总贷款比重为15%，占比连续3个季度下滑。受限于房贷集中度管理，银行压缩房地产开发贷款投放规模，部分区域性分行半年用完全年个人按揭贷款投放额度，后续投放靠存量移位再贷。北京朝阳区中介称，上半年银行额度和排单无明显调整，8月放款速度变化不明显，9月个别银行不接单，放款要等7个月，能接单的银行基本要3个月左右，某国有大行支行要求住房贷款客户签署承诺书，承诺7个月不放款不找银行麻烦。
影响：融资与回款双重承压使房企面临巨大挑战，中原地产首席分析师张大伟表示，二手房成交量下滑对房企销售影响显著，一、二线城市有限购要求，购房者多采用换房策略，二手房成交量下降会使开发商新增销售压力增大。易居研究院智库中心研究总监严跃进解释，当前楼市下行在于“高周转 + 高杠杆”模式难以持续，房屋销售节奏放缓难以高周转，且资金越来越紧不存在高杠杆模式。
土地市场遇冷，地方财政承压
土拍规则调整：由于首轮集中供地存在部分城市土地溢价率居高、部分房企“挂马甲”参与竞拍等问题，各地延迟原定于7月的集中挂牌工作并调整土拍规则，主要集中在加强房企购地融资监管、提出“竞品质”要求、明确土地溢价上限以及取消“竞配建保障性住房建筑面积”等要求。多地第二轮土拍规则一方面抬高房企参与土拍门槛，另一方面降低房企拿地成本。
出让情况：优化后的第二轮土拍规则引发多地土地流拍率上升，中原地产研究中心统计数据显示，福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占这些城市的25%。
对地方财政的影响：土地市场遇冷冲击地方财政收入，财政部发布的8月财政收支情况显示，1 - 8月累计国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%，但8月单月同比下降17.54%。不过，多地成交楼面价整体保持稳定，中指研究院指出，土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，但仍高于2020年全年地价。环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜认为，整体地价坚挺反映地方政府维护土地财政收入的心态和地方财力面临的重压现实；张大伟认为整体地价稳定说明房地产市场未出现质变，地价整体上行还是主流现象，房企按规矩拿地、做开发，短时流动性紧张也能活下来。
楼市下行影响分化，行业进入阵痛期但风险可控
信用危机影响：部分房企引发的信用危机持续发酵，多地银行按揭贷款放款延迟，房地产市场销售、投资等数据整体下滑，引发市场恐慌、悲观情绪。专家认为当前部分房企带来的信用危机需警惕，或对民营房企融资和交易产生冲击，但总体风险可控，有足够金融工具与政策手段应对。
行业调整观点：中国豪宅研究院院长朱晓红认为，表面是“三道红线”束缚房企，实则是房企惯性思维，没重视“三道红线”威慑力和执行力度，犯了经验主义错误；我爱我家控股研究院院长蔡宗翰认为，此轮调整是对房地产行业的重整，当前行业处于阵痛期，要挤出过去高杠杆、高周转无序扩张的“发展泡沫”，让优质和合理资金运作的地产商成为市场核心；苏宁金融研究院宏观部副主任陶金认为，近期部分房企信用危机或使银行对民营房企信用违约担忧加剧，供应商可能要求更多房企现款交易，进一步压制融资环境，杠杆率去化会压制房地产投资和相关产业链增长，房企债务问题导致银行和金融体系坏账风险需重新审视；严跃进提醒，近期爆发风险的房企多是大房企，波及面大且数量有增加趋势，易形成系统性风险，中小民营房企压力也需关注。
机遇房企类型：多位专家指出，本轮下行中，银行等金融机构对民营房企融资更谨慎，现金储备丰厚、融资便利和成本低的“三好学生”房企将获机遇，尤其是在提高门槛后的第二轮土拍中受益，西南证券指出，第二轮集中供地中房企拿地Top10合计拿地797亿元，央国企拿地金额占比高达88%，竞争明显下降。
未来房地产行业发展趋势
回归传统制造业本质：今年以来房地产行业负债率持续改善，央企、国企稳定发展，整体地价稳定，租赁性保障住房建设持续推进，房地产长效机制建设不断完善。蔡宗翰认为，行业阵痛期中房企将改变对项目质地、自身现金覆盖率的轻视，最终使行业回归传统制造业本质；陶金认为，房企应借鉴国外经验，设定并保持稳定杠杆、负债比例和资产规模，与金融领域复杂工具保持合理距离，杜绝过度多元化，回归建筑和开发等强项业务。
政策调整方向：陶金认为，当前设置的贷款集中度比例合理性需进一步观察购房需求影响，若中长期购房贷款需求持续无法满足，导致金融乱象丛生，需重新审视房地产贷款余额及个人住房贷款余额上限；近期张家口、桂林、沈阳等城市出台“限跌令”，楼市出现双向调控态势，显示“稳房价”政策趋向，更注重“稳价”而非一味“降价”。张大伟表示进一步收紧政策基本不会再出现，政策已到底，各地因城施策下后续可能根据情况把握宽松力度；严跃进表示四季度要防范市场继续降温，关键在信贷政策，后续房地产销售市场需要放开，预计11月份前后将有一波新的稳定或宽松政策利好部分数据止跌；蔡宗翰认为，未来全国性政策框架变动不大，政策微调更偏向因城施策，热度高的城市继续限购，热度或市场较弱的城市采取宽松政策。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，随着房地产市场调控持续推进，抑制不合理需求，保证正常需求释放，同时相关制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。
