当前房地产市场在降温政策持续传导下整体遇冷，投资、销售、房价数据下滑，房企流动性承压，土地市场降温，地方财政受冲击，行业面临调整但风险可控，未来政策将更注重因城施策与稳定发展。具体表现如下：
成交量大幅下降：原本的“金九”销售旺季今年格外冷清，需求端观望情绪加重，入市更谨慎。如北京链家某中介负责的区域，上半年每月成交十几到二十多套，现在不到上半年的十分之一；北京东四环外四惠区域某中介成交频率从原来一个月两三单变为两个月一单。
销售旺季不旺：“金九银十”成色不再，克而瑞数据显示，8月克而瑞百强房企销售面积、销售金额分别同比降26%、20%，降幅较7月进一步扩大。7 - 8月全国商品房销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%，东部地区增速回落13个百分点。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，8月市场全面降温，重点50城市二手房成交量连续多月环比下降，九成以上城市二手房成交量同环比均下降，上海、杭州等重点城市同环比降幅均较大。
房价出现下跌：价格下跌城市数量增多，深圳二手房房价连续4个月下跌，徐州、银川、金华等城市也出现下跌。深圳福田区某小区相似户型，3月份成交价是460多万元，最近成交价只有335万元。
房企面临多重压力
融资端承压：从房企债券融资方面来看，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
销售回款速度减慢：央行数据显示，8月份，居民中长期贷款同比降低23.55%，连续4个月同比下降。从增量角度看，据平安证券研报统计，新增房贷占金融机构新增贷款比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比降19.1%。其中二季度新增房地产贷款7500亿元，占新增总贷款比重为15%，占比连续3个季度下滑。受限于房贷集中度管理，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。
流动性紧张影响销售：中原地产首席分析师张大伟表示，二手房成交量下滑对房企销售影响显著。一、二线城市基本都存在限购要求，在有限购要求的城市里，有新增需求的购房者往往采用换房策略，即先卖出二手房再购房。因此，一旦二手房成交量下降，开发商的新增销售压力也会随之增大。易居研究院智库中心研究总监严跃进解释，当前楼市下行就在于“高周转 + 高杠杆”的模式难以持续，房屋销售节奏放缓，难以存在高周转，且当前不存在高杠杆模式，资金方面越来越紧。
土地市场遇冷，地方财政承压
土拍规则调整引发流拍率上升：由于首轮集中供地存在部分城市土地溢价率居高、部分房企“挂马甲”参与竞拍等问题，各地纷纷延迟了原定于7月的集中挂牌工作并调整了土拍规则。多地的第二轮土拍规则调整主要集中在加强房企购地融资监管，提出“竞报高品质方案”要求，明确土地溢价上限以及取消“竞配建保障性住房建筑面积”等要求。中原地产研究中心统计数据显示，福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占据这些城市的25%。
助推楼市下行：环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜表示，今年实施的集中供地政策原本定位是降低房企整体拿地价格水平的同时保证土地出让金收入最大化，但因为政策设计过于理想化，在事实上却对房企本来就紧张的流动性方面，形成了雪上加霜的效应，助推了本轮楼市下行的幅度与波及面。
地方财政收入受冲击：从财政部发布的8月财政收支情况来看，虽然1 - 8月累计国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%。但8月单月的国有土地使用权出让收入同比下降17.54%。不过，多地的成交楼面价整体保持稳定，中指研究院指出，土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，但仍高于2020年全年地价。柏文喜认为，整体地价依然坚挺，或反映出地方政府出于维护土地财政收入而不愿将土地价格随行就市的心态，也反映了地方财力目前所面临的重压现实。
行业影响分化，未来政策趋向稳定
部分房企信用危机引发关注：当前部分房企引发的信用危机仍在持续发酵，在多地银行按揭贷款放款延迟、房地产市场销售、投资等数据整体下滑下，引发了市场的恐慌、悲观情绪。苏宁金融研究院宏观部副主任陶金表示，近期部分房企信用危机或造成银行对民营房企的信用违约担忧加剧，厌恶情绪上升，可能波及大量民营房企。供应商后续可能会要求更多房企现款交易，进一步压制房企和房地产市场的融资环境，杠杆率的进一步去化还会压制房地产投资和相关产业链的增长，更多房企债务问题导致银行和金融体系的更多坏账风险也需重新审视。严跃进提醒，近期爆发风险的房企普遍都是大房企，从系统风险的角度看波及面大，且曝出流动性紧张的房企数量有增加趋势，容易形成系统性风险，需要监管部门警惕。而中小民营房企的压力在近年来持续存在，也需要时刻关注整体情况。
优质房企迎来机遇：多位专家指出，在本轮下行中，由于银行等金融机构将对民营房企融资更谨慎，一些现金储备较丰厚、融资便利和融资成本低的“三好学生”房企将获得机遇，尤其是在提高门槛后的第二轮土拍中受益。西南证券就指出，实际上，第二轮集中供地中，房企拿地Top10合计拿地797亿元，而央国企拿地金额占比高达88%，竞争明显下降，但下半年预计将面临更为苛刻的销售竞争环境。
未来政策趋向稳定：虽然当前正处在房地产行业的多事之秋，但应该看到，今年以来房地产行业负债率正持续改善，央企、国企在本轮楼市下行中稳定发展，整体地价保持稳定，各地租赁性保障住房建设持续推进，房地产长效机制建设不断完善。多位专家认为，当前部分房企流动性紧张引发的风险依然可控，仍有足够的金融工具与政策手段应对市场可能面临的风险。接下来，政策将更注重因城施策，如张家口、桂林、沈阳等城市接连出台“限跌令”，楼市逐渐出现双向调控态势，更加注重“稳价”而非一味“降价”。严跃进表示，四季度依然要防范市场继续降温的可能，判断关键还是在信贷政策。从稳定企业发展的角度看，后续房地产销售市场需要放开，预计11月份前后将有一波新的稳定或宽松政策，利好部分数据止跌。国家统计局新闻发言人付凌晖在8月份国民经济运行情况新闻发布会上表示，随着各方面持续推进房地产市场的调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场相关制度，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。
