认房认贷、认房不认贷、认贷不认房是购房贷款中用于界定首套房或二套房的不同政策标准，主要依据购房者名下房产和贷款记录进行认定。
定义：指贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。
具体规则：
认房：在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中已有登记信息，再买房时该房将被界定为二套房或以上。
认贷：在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，再次申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。认贷看的是贷款记录次数，不考虑贷款是否还清。
举例：
小明全款买了一套房（首套房），没有贷款记录。在认房又认贷政策下，若他再次买房，一般会被认定为二套房，按二套房首付比例执行。不过，在一些城市，由于他无贷款记录，再次买房的首付比例可能介于首套房和二套房之间。
小明贷款买了一套房，贷款已还清。再次买房时，通常认定为二套房，部分城市首付比例介于首套和二套之间，有些城市则按二套房首付比例执行。
小明贷款买了一套房，目前仍在还房贷。再次买房肯定被认定为二套房，按二套房首付比例执行。
小明贷款买了一套房，之后卖掉。再次买房一般也认定为二套房，按相应首付比例执行。若他全款买房后卖掉，名下无房且无贷款记录，再买房则认定为首套房。
认房不认贷
定义：不管购房者有没有贷款记录，只要证明其名下无房，就可以按照首套房认定；如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款、贷款有无还清，再买房都按照二套房来认定。银行办理贷款时，不考虑购房者历史贷款记录。
举例：小李曾经贷款买过一套房，贷款已还清且房子已卖掉，名下无房。现在他想再买房，在认房不认贷政策下，可按首套房认定，享受首套房的贷款政策。若小李名下已有一套房，即使他从未贷过款，再买房也会被认定为二套房。
认贷不认房
定义：不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。
具体规则（以公积金贷款为例）：
借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款。
借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。
借款人本人和配偶有两笔以上（含两笔）尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。
举例：小张家庭已经有一套房，且贷款已还清。现在他们想再买一套房并申请公积金贷款，在认贷不认房政策下，可按首套房贷款政策执行。若小张家庭有一套房且贷款未还清，再次申请公积金贷款则按二套房贷款政策执行。
另外，个人贷款购买的40年产权或者50年产权的房子，这些房子是否计入“认房”范围，其贷款是否计入“认贷”范围，要看各个城市的政策规定。因此，个人在买房前，要了解所在城市的政策及政策解读。
