深圳楼市年末出现新房打折潮，部分楼盘推出“买一送一”等促销活动，新房供应量创5年新高，市场转向买方主导，开发商内卷加剧，去化率普遍不理想。
折扣力度加大：临近2021年末，深圳新房打折现象遍地开花。罗湖区某住宅项目开盘均价在备案价基础上打92折，最低约6.3万元/平方米，而周边新房单价普遍在8-9万元/平方米；光明区一楼盘开盘92折，提供100个名额并要求三天内付首付款；福田八卦岭、龙岗吉祥等片区新盘推出特价房；坂田片区某项目对“i深圳”登记且开盘当天认购的客户减免总价2万元；罗湖笋岗片区一央企开发的商务公寓项目推出折扣及赠送大额购物卡活动。
“买一送一”等创新促销：部分楼盘推出“购买大户型赠送一套小户型”的折扣活动，吸引购房者关注。
中介合作与佣金提升：开发商积极与中介合作售楼，佣金有所提高，折扣普遍比之前增加5个点左右，许多项目折扣在9折或92折左右，公寓项目甚至达到85折。
市场转向买方主导：房产中介经理表示，当前深圳市场已转向买方市场，只有与二手房存在明显价差的项目才会受到热捧。
新房供应量激增，创5年新高
供应数据：截至12月8日，2021年深圳住建局共发出143张预售证，其中住宅预售证104个，共计55230套住宅，超过去年全年（54426套），创下近5年新高，也是自2015年以来的第二高峰。
推盘节奏加快：第四季度深圳计划推出55个新盘，累计30726套房源，推盘数量为全年最高峰。
成交结构变化：2020年成交总价在300-500万元的房源占比近5成，2021年下滑至43%；300万元内和500-800万元的房源占比也有所下降，而800万元以上的房源占比逐步加大，达到23.9%。这与近年来深圳住宅供应瞄准换房市场有关，2房产品减少，3-4房成为主流，面积增加抬高了总价门槛。
开发商内卷加剧：海量房源供应导致开发商竞争加剧，内卷现象明显。11月深圳共19个住宅项目入市，仅2个项目开盘售罄，整体去化不足5成；12月6日-12日，两个住宅项目入市，整体去化不足2成，无项目开盘售罄，去化率降至低位。
市场降温原因分析
调控政策影响：深圳楼市处于最严调控期，投资溢价空间缩小，购房者观望情绪浓厚。
供应分散客流：房企加快销售节奏，大量新盘入市分散了购房客流，导致单个项目去化压力增大。
买卖双方预期变化：市场转向买方市场，购房者对价格敏感度提高，开发商需通过打折促销吸引客户。
中介机构应对策略
低中介费竞争：部分中小型中介机构推出“低中介费”策略，如租房佣金500元，买房卖房一律佣金8000元（买卖双方各付8000元），远低于市场一般标准（成交价的1%-3%）。
市场反应谨慎：尽管低中介费吸引部分购房者关注，但多数购房者对中小型中介机构的操作仍不放心，更倾向于选择有实体门店的传统中介。
行业挑战与转型：中介机构需考虑如何减少对中介费的依赖，探索新的盈利模式，以应对市场变化。
互联网中介尝试：部分中小型中介机构和互联网中介曾尝试“去门店化”以降低运营成本，如搜房网、爱屋吉屋、真二网等，但因房地产交易的低频、非标准化、金额巨大且流程复杂等特性，纯线上交易难以完成O2O闭环。
发展困境：互联网中介在发展初期推广费用高，且需高薪酬挖人及开设实体体验店，导致“烧钱”现象严重，负面事件频发，如大批裁员、数据造假、客户投诉等。
市场地位稳固：传统实体中介仍占据深圳房产中介市场主导地位，购房者普遍认为买房是大事，更倾向于选择有实体门店的中介机构，以确保交易安全。
